• El sector inmobiliario es uno de los más demandados por el público para invertir su capital, aunque hacerlo de la manera tradicional presenta serias limitaciones al momento de llevarlo a cabo debido al monto de dinero necesario, la baja liquidez y los costos que implican adquirir un inmueble por uno mismo.
• Frente a esto, los REITs son una alternativa interesante para acceder a este segmento de mercado, a través de la bolsa y con montos bajos. En este informe te contamos qué son, cuáles son los más atractivos, y cómo invertir en ellos.

• Los Real Estate Investment Trust (REITs) son empresas de funcionamiento similar al de los Fondos Comunes de Inversión, enfocadas en el sector inmobiliario, cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de distintos países y pueden ser adquiridas por inversores minoristas.
• Estas empresas generan beneficios - que luego se distribuyen entre sus inversores - principalmente a través del alquiler de instalaciones tales como oficinas, hoteles, supermercados, centros comerciales, industrias y hospitales.
• La gran diferencia con los instrumentos de inversión tradicionales del sector, es que el principal objetivo de los REITs no es obtener rendimientos a través de la revalorización del inmueble, sino que esperan obtener beneficios a través de la generación de rentas periódicas con los alquileres.
• En definitiva, se trata de un instrumento a través del cual los inversores pueden acceder con montos muy bajos a un sector de la economía que, de manera directa, sería muchísimo más costoso y arriesgado.
  Actualmente, la totalidad de REITs existentes en Estados Unidos posee un capital de alrededor de U$S 3.5 billones de dólares brutos, dentro de los cuales, aquellos que cotizan en bolsa tienen U$S 2.5 billones.
• A su vez, esos REITs que cotizan en bolsa poseen 500.000 propiedades, y tienen una capitalización bursátil superior al billón de Dólares.

Requisitos para que una compañía sea considerada REIT

• Debe entregar a sus accionistas en forma de dividendos al menos el 90% de los beneficios sujetos a tributación.
• Invertir al menos el 75% de sus activos en propiedades inmobiliarias, créditos hipotecarios, acciones de otros REITs y efectivo.
• Recibir al menos el 75% de sus ingresos brutos de las rentas de alquileres, cobro de intereses de hipotecas o venta de propiedades inmobiliarias.
• Tener al menos 100 accionistas y que no más del 50% de las acciones estén en manos de 5 o menos propietarios.
• Estar dirigida por un consejo de administración o fideicomiso que supervisa a la dirección ejecutiva de la compañía.
• Ser una entidad sujeta a tributación.

¿Por qué son atractivos?

• El sector inmobiliario se destaca por ser cíclico. Esto quiere decir que la performance y las ganancias de este tipo de empresas son dependientes del estado actual de la economía, incrementándose cuando la misma se encuentra en expansión y disminuyendo cuando se producen recesiones.
• Para tener una mejor compresión de su funcionamiento podemos observar en el gráfico cómo se comporta esta dinámica.
• En las últimas 5 décadas el índice FSTE NAREIT, que mide el retorno de todos los REITs en EEUU, registra una correlación muy importante con la variación del PBI de este mismo país. Incluso, se puede observar que el mismo suele anticiparse a las subas o bajas del PBI a lo largo de los años.

Indicios de recuperación económica

• Dadas estas condiciones, es importante prestar atención a la dinámica de recuperación en la actividad económica en Estados Unidos, a medida que el coronavirus fue remitiendo.
• En números, la economía estadounidense registró una caída récord durante el segundo trimestre del año de 31,4% anualizado, seguido luego por una recuperación sin precedentes en el tercer trimestre de 33,1% anualizado.
• A ese dato le acompaña la cifra de desempleo que tras haber alcanzado los mejores registros en 50 años (tan solo 3,5%) con el Covid-19 trepó en pocas semanas a la cifra histórica de 14,7%, para luego recuperarse a los actuales valores de 6,9% al cierre de octubre.
• De igual manera, en las últimas semanas el avance de la segunda ola del virus preocupa a los analistas, puesto que podría implicar nuevas medidas de confinamiento similares a las vistas a principio de año, lo que podría paralizar la recuperación.

Comparación con el S&P 500

• El rendimiento de los REITs viene superando al rendimiento del principal índice de acciones de Estados Unidos, el S&P 500, en los últimos 25 años.
• Esto se mantuvo incluso en la crisis de las hipotecas subprime del 2008 que, si bien implicó el mayor impacto el sector en los últimos tiempos, no alcanzó para revertir la tendencia.

A continuación presentaremos algunos REITs que consideramos atractivos y con buena perspectiva a futuro:

• Dentro del universo que conforman a todos los REITs, el sector del retail es el que posee la mayor amplitud y de los más tradicionales.
• La pandemia causó estragos en este segmento debido a la paralización en la actividad y el cierre de las tiendas con motivo del aislamiento preventivo, provocando que sean el segundo segmento con la peor performance en el 2020 hasta el momento.
• Sin embargo, con la llegada de la vacuna cada vez más cerca y una economía que empieza a mostrar signos de recuperación, surge como un sector atractivo que podrían presentar buenos retornos en un horizonte de mediano plazo.
• Los REITs más destacados del este sector son:

Retail

Realty Income Corp. (NYSE:O)

• Fundado en 1969, es uno de los REITs más tradicionales que se destaca por generar su flujo de caja a través de más de 6,500 propiedades inmobiliarias en virtud de contratos de largo plazo con inquilinos comerciales.
• Más del 50% de estos ingresos provienen de importantes compañías en el sector de retail en EEUU como Walgreens, 7-Eleven y Walmart, por nombrar algunos.
• A lo largo de los últimos 51 años en lo que estuvo operativo, la compañía ha efectuado 603 pagos de dividendos mensuales, incrementándolos en 108 oportunidades desde su IPO en 1994.

Retail

Simon Property Group (NYSE: SPG)

• Es una de las compañías de bienes raíces más importante del sector minorista y es el mayor operador de centros comerciales en los Estados Unidos, además de poseer propiedades en Europa y en Asia, a través de las cuales se generan miles de millones de ventas anuales por parte de los consumidores que atienden a sus shopping malls.
• SPG forma parte del S&P 100 Index y se destaca por percibir más del 80% de sus ingresos operativos de rentas de centros comerciales que posee en EEUU.

• Los REITs residenciales son el segundo segmento más importante de este universo, y también forman parte de los más tradicionales que se encuentran en el mercado.
• Al igual que los REITs del sector de retail, la crisis económica derivada de la pandemia generó un impacto muy negativo en los residenciales, y conllevó a una caída en torno al 20% en lo que va del 2020.
• Ante un escenario de recuperación económica en Estados Unidos, este tipo de REITs cobra un gran atractivo, puesto que el sector residencial fue muy afectado este año. Los más destacados son los siguientes:

Residenciales

Equity Residental(NYSE: EQR)

• Es un REIT que forma parte del índice S&P 500 especializado en la adquisición, desarrollo y administración de propiedades para alquiler ubicados en los principales centros urbanos y suburbanos de mayor densidad, que son los principales focos donde los inquilinos desean vivir y trabajar.
• EQR es dueño de 305 propiedades, que cuentan con más de 78,000 departamentos ubicados principalmente en Boston, Nueva York, Washington, D.C., Seattle, San Francisco, el sur de California y Denver.

Residenciales

Avalon Bay Communities (NYSE:AVB)

• Es un REIT enfocado en el desarrollo y administración de comunidades multifamiliares principalmente en Nueva Inglaterra, el área metropolitana de Nueva York/Nueva Jersey, el norte y sur de Califronia y las regiones del Atlántico Medio, Noroeste del Pacífico de Estados Unidos.
• Las inversiones se producen en áreas metropolitanas líderes en estas regiones que se caracterizan por tener un empleo creciente en sectores de la economía con salarios altos, menor asequibilidad de la vivienda y una calidad de vida diversa y vibrante.
• AVB cuenta actualmente con participación en 294 comunidades con un total de departamentos que superan las 86,000 unidades.

• Dentro de este segmento, se destacan aquellos REITs que poseen propiedades con infraestructura indispensable para las telecomunicaciones y la conectividad entre comunidades, como son las antenas, cables de fibra y tuberías de energía. De hecho, empresas líderes del sector en Estados Unidos son inquilinos de estos REITs, tales como Verizon, T-Mobile y AT&T.
• Estas propiedades, además, poseen la infraestructura necesaria para el desarrollo y la masificación de las redes 5G, un elemento central en la agenda del presidente electo Joe Biden. Teniendo en cuenta esto, destacamos los siguientes REITs:

Infraestructura

American Tower Corporation(NYSE: AMT)

• Es uno de los REITs más grandes del mundo, se dedica a proveer infraestructura de comunicaciones inalámbricas. Posee presencia en 5 continentes, 20 países y cuenta con más de 5,000 empleados.
• Más del 99% de sus ingresos provienen del arrendamiento de sus propiedades, así como de fibra y otros activos de telecomunicaciones.

Infraestructura

Crown Castle International Corp (NYSE: CCI)

• Con más de 25 años en la industria, alrededor de 5000 empleados y un valor de empresa de U$S 87.000 millones, posee, opera y alquila infraestructuras inalámbricas que están geográficamente distribuidas en Estados Unidos y Puerto Rico.
• Sus principales segmentos son torres y redes celulares que brindan cobertura para las telecomunicaciones inalámbricas. Al 2016 poseía aproximadamente 40.000 torres y estructuras vinculadas, y más de 128.000 kilómetros de fibra. 
• Desde la empresa se definen como un aliado en la llegada del 5G, Edge Computing y CBRS.   

• La llegada de la pandemia aceleró aún más la migración hacia el almacenamiento de datos en la nube tanto de individuos como de empresas.
• De hecho, grandes prestadoras de estos servicios, como Amazon, Google y Microsoft sorprendieron al mercado con crecimientos impactantes en este segmento de negocio.
• En la práctica, estos datos se almacenan físicamente en algún lugar, ante esto, existen REITs que rentan propiedades preparadas para cumplir esta función, y que son cada vez más demandadas. Estos son los dos más importantes:

Centros de Datos

Equinix Inc.(NASDAQ: EQIX)

• Es el REIT más importante de este segmento especializado en servicios de conexión a internet y centros de datos.
• Es la compañía líder a nivel mundial en instalación de centros de datos con presencia en 5 continentes, 26 países y más de 220 centros de datos.
• Principalmente a través de su servicio de colocación de centros de datos, EQIX genera sus ingresos siendo su principal mercado la región de América, con ubicaciones estratégicas en Brasil, Canadá y Estados Unidos.
• Es el principal proveedor para empresas de gran renombre como Amazon, Google, Microsoft y Oracle, entre muchos otros.  

Infraestructura

Digital Realty Trust Inc.(NYSE: DLR)

• Posee, adquiere y gestiona inmuebles con el objetivo de respaldar las estrategias de centros de datos, colocación e interconexión de más de 4,000 empresas en su cartera de centros de datos ubicados principalmente en América del Norte, Europa, Asia y Australia.
• La compañía cuenta con presencia en 6 continentes, 24 países y más de 280 centros de datos. Sus principales clientes son IBM, Facebook, Oracle y Microsoft, los cuales representan el 20% de sus ingresos totales.

• Para aquellos inversores que prefieran no hacer una selección de REITs, pero quieran invertir en el sector igualmente, existe la posibilidad de invertir en ETFs aprovechando el beneficio de diversificación que brindan estos instrumentos.
• En la siguiente tabla se presentan los más importantes en cuanto a la cantidad de activos totales que poseen.
• Cabe destacar que estos ETFs no se enfocan en un solo tipo de REITs, sino que están compuestos por varios sectores, y buscan replicar a un índice de referencia vinculado al Real State, como el Dow Jones Real State Index, o el FTSE Nareit US Real Estate Indexes.

Fuente: Bloomberg

Cuestiones a tener en cuenta

• Un componente importante en los rendimientos de los REITs proviene del pago de dividendos y por este motivo es importante tener en consideración a la hora de invertir en estos activos su tratamiento impositivo.
• El gobierno de Estados Unidos efectúa una retención impositiva del 30% sobre el pago de dividendos para los inversores extranjeros. Por ejemplo, si cobramos un dividendo en efectivo de u$s 3.45, el fisco estadounidense nos va a retener en concepto de impuesto u$s 1.03.
• A su vez, localmente para la AFIP los dividendos de los REITs son ganancias por lo que tributan la alícuota de ganancia que esté pagando el inversor, por ejemplo, efectúa una retención del 35% sobre la renta de los dividendos para quienes están en esa alícuota.
• Para evitar la doble imposición, el impuesto retenido en EEUU (el 30%) puede ser tomado como pago a cuenta del 35% que se paga en Argentina.

• Los REITs son una alternativa atractiva para los inversores que deseen invertir en el sector de Real Estate y que no puedan acceder de la forma tradicional, como comprar un departamento por ejemplo, debido a los grandes montos requeridos para efectuar ese tipo de inversiones y la poca flexibilidad que poseen para poder convertirlas en efectivo en caso de requerir liquidez inmediata.
• Al comparar los rendimientos históricos de este tipo de inversiones con el resto del mercado, se observa una performance muy superior en las últimas décadas con respecto al índice S&P 500 y son una buena herramienta para calibrar el riesgo del portafolio dado que poseen una correlación muy baja con el resto de los activos que cotizan en la bolsa.
• Además, le otorgan mayor previsibilidad al inversionista al recibir un flujo de fondos periódico en concepto de dividendos en efectivo. De esta manera, podemos concluir que es un tipo de inversión que se puede adaptar a todos los perfiles de inversión.
• Por último, consideramos que el momento es oportuno para invertir en este sector si tenemos en cuenta en nuestro análisis que las inversiones inmobiliarias acompañan al ciclo económico y ya comienza a observarse una mejoría en muchos de los indicadores que miden la salud de la economía de las principales potencias del mundo y de Estados Unidos.
• Con la llegada de una vacuna que permita retornar a la “normalidad”, y pensando con un horizonte de inversión de cara al 2021, podría ser un catalizador muy importante para la recuperación los REITs más tradicionales como los que pertenecen a los sectores de Retail, Residenciales, Oficianas y Turismo y que fueron los más castigados por la pandemia.
• Por otro lado, hay otros sectores como el de Centro de Datos y de Infraestructura que tienen un gran potencial de desarrollo con la llegada de la tecnología 5G que potenciará las industrias del sector tecnológico y las telecomunicaciones, permitiendo una mayor conectividad e interactividad entre dispositivos, actuando seguramente en beneficio de estos REITs.