Participá de la nueva licitación de IRSA y diversificá tu portafolio desde solo USD 100 con un rendimiento anual en dólares estimado del 8,0%. A continuación te brindamos un resumen de los principales aspectos de la empresa, su historia, negocio y evolución financiera durante los últimos años. Conocé todos los detalles de la licitación para suscribir ahora.

Resumen:

• IRSA estará emitiendo una Obligación Negociable (ON) en dólares estadounidenses que pagará cupones semestrales, realizando el total del pago de capital a vencimiento. Estimamos que la tasa de pago podría ser del 8% anual en dólares.
• Es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única firma inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones tanto en el mercado local como en la Bolsa de Nueva York (NYSE).
• Posee un flujo de caja positivo, producto de un crecimiento en las ventas netas de la compañía que le permitieron mejorar los ingresos, situación que ha posibilitado que alcance un Margen EBITDA muy alto, del 85% al cierre de junio de 2022.
• En los últimos doce meses, considerando a septiembre de 2022, muestra un ratio Deuda neta/EBITDA de 1,6x, valor más que aceptable.
• La calificadora de riesgo Fix, confirmó uno de los niveles de calificación más altos siendo "AA(arg)".
• Se podrá participar en la licitación de la presente ON hasta el día jueves 26 de enero a las 14:00 hs, realizando suscripciones desde USD 100.

• Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (“IRSA”) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones tanto en Bolsas y Mercados Argentinos (“BYMA”) como en la Bolsa de Comercio de Nueva York (“NYSE”).

La estructura actual se encuentra conformada por los siguientes cinco segmentos:

• 🏢Oficinas
• 🏨Hoteles
• 🛍️Centros Comerciales
• 🏗️Ventas y Desarrollos
• 🏬Otros

• IRSA es operadora y titular de participaciones mayoritarias en en una cartera de 15 centros comerciales en la Argentina, seis de los cuales están ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dos en el Gran Buenos Aires y el resto se encuentra ubicado en diferentes provincias de la Argentina.
• Con el objetivo de graficar la magnitud de los centros comerciales que operan, las ventas totales de los locatarios fueron de e ARS 254.631 millones para el ejercicio fiscal 2022 y de ARS 124.081 millones para el ejercicio fiscal 2021, lo cual implica un aumento del 105,2%.
• Las ventas de los centros comerciales localizados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires se incrementaron un 145,3% interanual, pasando de ARS 71.066 millones a ARS 174.303 millones durante el período fiscal 2022, mientras que los del Interior del país aumentaron un 51,5% interanual, pasando de ARS 53.015 millones a ARS 80.328 millones durante el período fiscal 2022.

• La actividad hotelera, una de las más afectadas por la pandemia, evidenció una buena recuperación durante este ejercicio, motivada principalmente por el auge del turismo doméstico. El hotel Llao Llao, que la compañía posee en la ciudad de Bariloche, en el sur argentino, alcanzó niveles de ocupación récord históricos y es una gran atracción para el turismo internacional y local de ingresos altos.
• Los hoteles de Buenos Aires, incluidos el Libertador e Intercontinental, aún esperan mayor afluencia del turismo internacional y la recuperación total de la actividad de eventos y convenciones corporativas para alcanzar los niveles de ingreso anteriores a la pandemia.
• Durante el ejercicio 2022 IRSA registró una participación del 76,34% en el hotel Intercontinental, del 100% en el hotel Libertador y del 50,00% en el Llao Llao.

• La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades residenciales para la venta constituye otra de las actividades principales de la compañía aunque de menor tamaño en relación a las anteriores. Los desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas torres o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos.
• En lo que respecta a comunidades residenciales, la estrategia de la compañía es la de adquirir terrenos desocupados, desarrollar la infraestructura de las inmediaciones, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, para luego finalizar con la venta de lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. También desarrolla y vende terrenos a terceros para la construcción de instalaciones complementarias tales como áreas comerciales en zonas de crecimiento residenciales.
• En el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2022, los ingresos provenientes del segmento ventas y desarrollos alcanzaron la suma de ARS 746 millones, comparado con ARS 1.271 millones registrados durante el ejercicio económico finalizado el 30 de junio de 2021, lo que significó una caída del 41%.
• Los trabajos de construcción y renovación en emprendimientos residenciales son llevados a cabo, bajo la supervisión de la propia IRSA, por empresas constructoras argentinas independientes elegidas mediante un proceso de licitación. La compañía celebra contratos llave en mano con la empresa elegida, la que acuerda construir y entregar el desarrollo terminado, a un precio fijo y en una fecha determinada. Generalmente IRSA no es responsables de costos adicionales basados en el contrato llave en mano. Los demás aspectos del proyecto, incluyendo el diseño arquitectónico, también son realizados por estudios independientes.
• Otra modalidad para el desarrollo de emprendimientos residenciales es el canje de tierra por metros construidos. De esta forma se entregan terrenos sin desarrollar a otra empresa, la cual se encarga de la construcción del proyecto. En este caso, el beneficio para IRSA consta de la recepción de metros cuadrados terminados para su comercialización, sin participar de la obra.

• IRSA mantiene una participación del 29,9% en el Banco Hipotecario. Durante el ejercicio 2022 esta inversión generó una ganancia de AR$ 873 millones, lo cual compara favorablemente contra una pérdida de AR$ 1.240 millones en el año fiscal anterior.

• Durante el ejercicio fiscal a junio 2022, IRSA generó en los últimos doce meses ventas y EBITDA por USD 256 millones y USD 219 millones, con un crecimiento anual del 88% y 57,5% respectivamente. Por otro lado, el margen EBITDA fue del 85% manteniéndose alto en términos históricos.
• Cabe aclarar que el resultado por la venta de inmuebles durante los ejercicios 2022 y 2021 ascendió a USD 97 millones y USD 101 millones, respectivamente. Esos ingresos extraordinarios le permitieron a IRSA compensar la caída en la generación de fondos durante la pandemia por COVID-19.
• El incremento en las ventas se explica principalmente por el segmento de centros comerciales, debido a aumento de la ocupación, al nivel de ventas de locatarios y a la que la inflación ha resultado superior a la devaluación impulsando un crecimiento de los precios tanto en pesos como también en dólares.
• En el segmento de centros comerciales, a junio 2022, la ocupación del portafolio fue de 93,1% y las ventas de locatarios alcanzaron los USD 2.037 millones (12 meses), un 105,2% por encima del ejercicio 2021 y un 9,5% superior al 2019, confirmando la recuperación post-Pandemia. Los segmentos de oficinas y hotelería, en cambio, si bien han mostrado una recuperación parcial luego del impacto por la Pandemia, aún no terminaron de consolidar la misma y se encuentran por debajo de los valores históricos. Cabe aclarar que los ingresos por alquiler de oficinas están ajustados a la variación del tipo de cambio oficial.

• Por otro lado, en lo que respecta a solvencia, la compañía presenta una posición de caja y equivalentes que a septiembre 2022 ascendía a USD 157 millones y cubría en 0.7x la deuda de corto.
• A septiembre 2022 (últimos doce meses), IRSA alcanzaba un ratio de deuda neta a EBITDA de 1.6x, mismo ratio que a junio 2022 y que compara positivamente contra los 4.4x a junio 2021 y 7.1x a junio 2020. La mejora en los ratios se debe principalmente a la recuperación del negocio en centros comerciales post-Pandemia y la reducción de los niveles de deuda a partir de la venta de inmuebles.

• IRSA y el grupo han demostrado una elevada flexibilidad financiera producto de una fuerte e histórica generación de fondos y un importante historial de emisiones tanto nacionales como internacionales. Durante el ejercicio 2022 IRSA concretó emisiones de deuda por USD 58,1 millones (ON Clase XIII en ejercicio 2022) y reestructuración de vencimientos luego del canje de la ON Clase 2 en julio 2022 con aceptación del 66%, sumado a aportes de capital durante el ejercicio 2021 por USD 42,5 millones.

Oportunidades 🌟

• Uno de los principales puntos a destacar se encuentra compuesto por la extensa tenencia de activos de la compañía. Esto le ha permitido enfrentar contextos adversos a través de, por ejemplo, la venta de oficinas.
• La reducción del nivel de deuda llevándolo a USD 476 M desde los USD 741 M que registraba a septiembre 2020, le ha permitido contar con un ratio de Deuda neta / EBITDA de 1,6x que es un nivel aceptable.
• Es interesante destacar la positiva y estable evolución que muestra la compañía en lo que refiere a Margen EBITDA. En este sentido, a junio de 2022, registra un margen positivo en todos sus segmentos, sobresaliendo especialmente el de Oficinas y Ventas y Desarrollos con márgenes de 76% y 82% respectivamente.
• La compañía mantiene una posición de liderazgo en el mercado de centros comerciales en la Ciudad de Buenos Aires (área de más alto nivel demográfico del país y con un poder adquisitivo superior al promedio nacional). Se estima que presenta una participación de mercado cercana al 67%, logrando mantener niveles de ocupación en torno al 90%, incluyendo lo que fuera el período pandémico.

Principales puntos a tener en cuenta

• Se podrá participar hasta el jueves 26 de enero a las 14:00hs.
• Se realizará en dólares estadounidenses (se podrá previamente hacer una operación de MEP Simple para adquirir los dólares en caso de no disponerlos).
• Monto mínimo de suscripción de USD 100, y después múltiplos de USD 1.
• La tasa de interés se determinará en la subasta. A su vez, la empresa se reserva el derecho a declarar como desierta la licitación o el prorrateo de los inversores que participen.
• Los títulos se liquidarán en las cuentas del cliente el 31 de enero de 2023.
• Los pagos de intereses serán semestrales, siendo las fechas: 31 de julio y 31 de enero, excepto última es 25 de marzo de 2025
• El vencimiento de la deuda será el 25 de marzo de 2025 (26 meses).
• Estimamos un cupón de intereses anual en dólares del 8%.

Tomando esto en cuenta, las características de la ON a licitar y el flujo son las siguientes:

Consideraciones sobre el nuevo instrumento

• En un contexto donde la inflación es dólares continúa elevada (el dato de inflación interanual de diciembre de Estados Unidos fue 7,1% y muestra señales de persistencia en valores elevados), poseer dólares en una cuenta bancaria o en el “colchón” que no generen una renta representa una pérdida de valor adquisitivo importante. Por ende, en términos de hacer estos dólares rendir, esta ON podría tener un rendimiento que supera las estimaciones de inflación para Estados Unidos.
• En este sentido, y considerando el contexto actual, podríamos obtener un rendimiento anual en dólares (TIR) del 8,2%, lo cual lo situaría en línea con la curva de ONs de Ley Local como se observa en el gráfico de abajo (recordar que es estimado y se sabrá con certeza una vez publicado los avisos de resultados como se mencionó anteriormente).

• Dado el monto de emisión, entendemos que es probable que haya cierta operatoria de la ON en mercado secundario, pero consideramos que es preferible entender a la inversión como un posicionamiento al vencimiento.
• Considerando esto, a la hora de decidir participar en la licitación, el inversor deberá considerar el riesgo que está dispuesto a asumir para el retorno esperado, tomando en consideración los estados financieros de la empresa.